Gibt es in Augsburg eine Immobilienblase?

Immobilienpreise sind ein Thema, das viele bewegt. In Augsburg waren Preissteigerungen in der Vergangenheit deutlich spürbar. Aber ist es richtig, von einer Immobilienblase in Augsburg zu sprechen?

 

Was ist eine Immobilienblase?

Zunächst einmal kurz gefragt: was ist denn eine Immobilienblase? Eine Immobilienblase besteht dann, wenn die Kaufpreise für Immobilien sich vom tatsächlichen Immobilienwert und dem Lohnniveau entkoppelt haben. Außerdem ist es dann zumeist so, dass sie die entsprechenden Mietpreise weit übersteigen. Von einer Überhitzung des Marktes im Sinne einer Blase ist meist dann die Rede, wenn die Kaufpreise 30 Jahreskaltmieten und mehr entsprechen.

 

Wie kommt es zu einer Immobilienblase?

Mehrere Faktoren können zur Bildung einer Blase beitragen. Ausgangspunkt ist meist eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt, weil ein Ort sich großer Beliebtheit erfreut, aber z. B. die Bautätigkeit nicht mit der Nachfrage mithalten kann. Immobilien sind gerade in Zeiten niedriger Zinsen aber auch als Anlageobjekt begehrt, weil woanders wenig Renditen erwirtschaftet werden können, Immobilien mit günstigen Krediten finanziert werden können und sich als „sichere“ Sachwerte ungebrochen großer Beliebtheit erfreuen. Probleme gibt es dann, wenn beispielsweise das Zinsniveau stark ansteigen würde und deutlich teurere Kredite, die nach der vereinbarten Zeit aus der Zinsbindung fallen, nicht mehr zurückgezahlt werden können. Dann werden viele versuchen, ihre Immobilien wieder zu verkaufen, was eine Preisverfallsspirale in Gang setzen und Überschuldung nach sich ziehen kann.

 

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die Preisentwicklung der Immobilienmärkte in den deutschen Großstädten untersucht und sieht in den großen Metropolen durchaus Anzeichen für sogenannte spekulative Übertreibungen, d. h., dass „die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind. In den nächsten Jahren kann es dort zu Preiskorrekturen kommen, also zum Platzen von Immobilienpreisblasen.“, so Konstantin Kholodilin vom DIW. Kholodilin betont aber auch die regionalen Unterschiede; So ließe sich in Städten der Kategorie C, zu der auch Augsburg zählt, pauschal kein rasantes Auseinanderdriften von Kauf- und Mietpreisen beobachten.

Der Autor gibt zudem Entwarnung mit Blick auf die Kreditvergabe und Finanzierungsstrukturen: „Insgesamt erscheinen diese weiterhin solide und deuten eher nicht auf exzessive fremdfinanzierte Spekulationsblasen hin, deren Platzen die Finanzstabilität bedrohen würde.“

 

Wie steht es um den Immobilienmarkt in Augsburg?

Dass auch die Immobilienpreise in Augsburg in den vergangenen Jahren große Steigerungen verzeichnet haben, ist unbestritten. Allein die Grundstückspreise seien laut der Süddeutschen Zeitung innerhalb der letzten zehn Jahre auf 181 % angestiegen. Augsburg verzeichnete damit in den letzten zehn Jahren eine Grundstückspreissteigerung, wie sie eigentlich in A-Standorten, also Metropolen wie Berlin oder München beobachtet wird. Die Mieten sind einer Untersuchung zufolge zwischen 2009 und 2019 um 49 % gestiegen.

Was dabei aber nicht vergessen werden darf: Augsburg startete hier als ehemaliger Industriestandort von einem viel niedrigeren Niveau aus und liegt immer noch deutlich unter Münchner Preisen; dem Bericht der SZ zufolge mehr als die Hälfte. Das erklärt unter anderem den anhaltenden Zuzug aus München. Die geplanten Neubauprojekte in Augsburg seien bislang nicht ausreichend, um die Nachfrage zu befriedigen, die mit Blick auf die gute Anbindung und neuere Entwicklungen (Stichwort Uniklinikum, Bahnhofsumbau, Innovationspark) vermutlich in naher Zukunft nicht abreißen wird. Weiter steigende Preise sind also wahrscheinlich.

 

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Mit der Sparkasse auf Nummer sicher

Steigende Baufinanzierungszinsen und Energiekosten sind aktuelle Markttendenzen. Wie sich der Markt entwickelt, ist aber nur eine Seite. Die andere Seite sind die Konditionen der Finanzierung von Immobilienkäufen. Hier trägt insbesondere die Stadtsparkasse Augsburg bei der Kreditvergabe traditionell durch sehr sorgfältige Prüfung und Beratung dazu bei, größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten, um das Risiko etwaiger Schwankungen zu minimieren.

 

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